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林叔權(quán)律師

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林叔權(quán)律師?點(diǎn)評

今天分享的案例是一件有關(guān)高爾夫球場相鄰權(quán)的糾紛。

江蘇人間仙境生態(tài)生態(tài)旅游開發(fā)集團(tuán)有限公司在2019年以相鄰權(quán)糾紛將南京太陽島休閑度假俱樂部有限公司訴至江蘇省南京潥水區(qū)人民法院。本案中太陽島公司早在2003年以正規(guī)合法的手續(xù)，基于土地租賃合同關(guān)系對租賃土地進(jìn)行高爾夫球場的興建并營運(yùn)。直到2018年人間仙境公司遷至案涉土地范圍內(nèi)經(jīng)營餐飲住宿的農(nóng)家樂。然而人間仙境公司卻為了自身的住客以及停車便利，在其院內(nèi)北側(cè)興建大門，鋪設(shè)水泥路至太陽島公司的高爾夫球場，不但致使外人員能隨意進(jìn)入高爾球場，還破壞高爾夫球場草坪，并給人員帶來巨大的安全隱患，太陽島公司隨即排放鐵絲網(wǎng)等障礙阻止外來人員進(jìn)入。結(jié)果卻被人間仙境公司一紙?jiān)V狀起訴到了法院，稱太陽島公司侵犯了人間仙境公司的相鄰權(quán)。

在相鄰權(quán)糾紛中，法律明確要以有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則去處理解決問題。本案經(jīng)歷兩審終審，均為人間仙境公司敗訴，理由是可想而知的，人間仙境公司明明租用土地時(shí)對通行條件有詳細(xì)了解且場地有足夠方便的通行通道及停車場，但其卻以“相鄰權(quán)益人”為由，隨意破壞入侵太陽島公司的高爾球場，還將太陽島公司起訴至法院要求通行權(quán)，其最終敗訴自然是毫無懸念了。

判決書

江蘇省南京市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2020）蘇01民終10111號(hào)

上訴人（原審原告）：江蘇人間仙境生態(tài)旅游開發(fā)集團(tuán)有限公司。

被上訴人（原審被告）：南京太陽島休閑度假俱樂部有限公司。

上訴人江蘇人間仙境生態(tài)旅游開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱人間仙境公司）因與被上訴人南京太陽島休閑度假俱樂部有限公司（以下簡稱太陽島公司）相鄰?fù)ㄐ屑m紛一案，不服江蘇省南京市溧水區(qū)人民法院（2019）蘇0117民初4983號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月30日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

人間仙境公司上訴請求：撤銷一審判決，改判：1.被上訴人停止侵權(quán)、排除妨害（拆除、移走封堵上訴人北大門鐵絲網(wǎng)以及其他障礙）；2.判令被上訴人修復(fù)上訴人北大門前的水泥路；3.判令被上訴人允許上訴人的員工及顧客出入被上訴人景區(qū)大門，為上訴人的通行提供必要的便利。事實(shí)和理由：1.一審法院對于上訴人不滿足必須利用被上訴人土地條件的認(rèn)定錯(cuò)誤。上訴人經(jīng)營農(nóng)家樂，選址在自然村內(nèi)，從南門進(jìn)入的道路十分狹窄，不能會(huì)車，車輛能夠行駛至上訴人經(jīng)營地對上訴人經(jīng)營非常重要。而經(jīng)營地址北門通往被上訴人門衛(wèi)崗?fù)さ牡缆肥请p向雙車道道路，完全滿足上訴人通行需要，上訴人要求對該路段通行具有必要性。2.一審法院認(rèn)為允許上訴人使用被上訴人的道路會(huì)損害被上訴人的合法權(quán)益錯(cuò)誤。上訴人利用該道路不存在安全風(fēng)險(xiǎn)，也沒有影響和妨礙到被上訴人。雖然被上訴人經(jīng)營在前，但不是不允許上訴人使用該道路的理由。上訴人因自身經(jīng)營需要向被上訴人提出使用道路的要求合情合理，且不損害被上訴人的利益。3.被上訴人的道路屬于社會(huì)公共道路，其設(shè)立門崗，導(dǎo)致我方無法通行，屬于侵權(quán)行為。涉案道路并非被上訴人的私人內(nèi)部道路。

太陽島公司辯稱，1.上訴人及其客戶并非必須使用被上訴人的土地及大門通行；2.上訴人主張的通行權(quán)并非系歷史形成的，被上訴人成立至今，相關(guān)設(shè)施早已存在。上訴人2018年才遷入現(xiàn)場所經(jīng)營。上訴人的客戶通過北門將嚴(yán)重影響被上訴人的正常經(jīng)營，且存在人身安全風(fēng)險(xiǎn)。上訴人要求被上訴人提供通行便利，明顯侵犯被上訴人合法權(quán)利，且有違公序良俗。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴。

人間仙境公司向一審法院起訴請求：1.判令太陽島公司停止侵權(quán)、排除妨礙（拆除、移走封堵人間仙境公司北大門的鐵絲網(wǎng)以及其它障礙）；2.判令太陽島公司修復(fù)人間仙境公司北大門門前的水泥路；3.判令太陽島公司允許人間仙境公司的員工及顧客出入太陽島公司景區(qū)大門，為人間仙境公司的通行提供必要的便利。

一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2002年12月30日，原溧水縣人民政府（甲方）與新加坡太陽島公司（乙方）簽訂《南京太陽島體育休閑俱樂部有限公司、南京太陽島房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)協(xié)議》，約定：太陽島公司、南京太陽島房地產(chǎn)有限公司選址在原南京市溧水縣胭脂河河西，總面積5000畝左右，其中4200畝為54洞高爾夫球場及度假相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)用地，800畝為房地產(chǎn)開發(fā)用地；由甲方提供4200畝土地租賃給乙方，租期70年，自2003年1月1日起至2072年12月31日止，年租金為每畝420元。

2003年1月8日，原溧水縣發(fā)展計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)局、原溧水縣對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局下發(fā)《關(guān)于獨(dú)資興辦南京太陽島體育休閑俱樂部有限公司可行性研究報(bào)告的批復(fù)》（溧計(jì)經(jīng)項(xiàng)[2003]8號(hào)），同意新加坡太陽島公司獨(dú)資興辦太陽島公司的可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目租用土地面積4200畝，開發(fā)建筑面積19500萬平方米。2003年，原南京市溧水縣旅游發(fā)展有限公司與太陽島公司簽訂四份《租賃土地協(xié)議書》，先后將804.503畝、487畝、986.27畝、18.64畝土地租賃給太陽島公司；2005年，原溧水縣洪藍(lán)鎮(zhèn)人民政府與太陽島公司簽訂《租賃土地協(xié)議書》，將448畝土地租賃給太陽島公司。

太陽島公司在租賃土地上興建了高爾夫球場、辦公樓等場所，并修建大門、設(shè)立門崗，門外水泥路與天生橋路連接。

2010年8月19日，秦慶取得鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)許可證，建設(shè)項(xiàng)目為住宅，共計(jì)264㎡，門牌號(hào)為天生橋村48號(hào)。

2008年1月2日，人間仙境公司成立，法定代表人為秦慶，原住所地為南京市溧水區(qū)，經(jīng)營范圍包括餐飲、住宿服務(wù)。2018年5月11日，人間仙境公司住所地變更為南京市溧水區(qū)。

人間仙境公司經(jīng)營區(qū)域建有方形院墻，西側(cè)建有大門，門外為水塘；南側(cè)建有2扇大門，門外為水泥路，連通天生橋自然村村內(nèi)道路，并通外村外，與天生橋路連接；北側(cè)緊鄰太陽島公司經(jīng)營區(qū)域。人間仙境公司以南門外道路狹窄、不方便會(huì)車及顧客通行，進(jìn)而影響其經(jīng)營業(yè)務(wù)為由，于2018年開始在院墻北側(cè)新建大門，鋪設(shè)水泥路至太陽島公司經(jīng)營區(qū)域內(nèi)，通知顧客自太陽島公司經(jīng)營區(qū)域的大門進(jìn)入，沿太陽島公司鋪設(shè)的道路至其北大門后進(jìn)入人間仙境公司經(jīng)營區(qū)域。

太陽島公司拒絕人間仙境公司使用其大門及道路的要求，雙方發(fā)生多次糾紛。

太陽島公司認(rèn)為，人間仙境公司新建北大門并鋪設(shè)水泥路后，常有人間仙境公司的顧客通過該道路前往太陽島公司經(jīng)營區(qū)域內(nèi)，影響太陽島公司顧客使用高爾夫球場、破壞了高爾夫球場草坪，且存在人身安全隱患等。

一審法院認(rèn)為，本案為相鄰權(quán)糾紛，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。根據(jù)上述規(guī)定，相鄰權(quán)利人要求利用其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的土地的，應(yīng)當(dāng)符合有利生產(chǎn)、方便生活等原則，且滿足“必須利用其土地”的要求。

關(guān)于本案訴訟主體，太陽島公司通過租賃獲取經(jīng)營土地；秦慶系人間仙境公司的法定代表人，取得鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)許可證，在該土地及房產(chǎn)上經(jīng)營人間仙境公司，其同意人間仙境公司提起本案訴訟；一審法院對人間仙境公司、太陽島公司在本案中的訴訟主體資格予以認(rèn)定。

人間仙境公司訴請要求太陽島公司移除鐵網(wǎng)、修復(fù)道路、允許員工及顧客通行等訴請，基礎(chǔ)請求權(quán)即為要求太陽島公司提供通行便利、允許其利用太陽島公司的土地。一審法院認(rèn)為，人間仙境公司的訴請應(yīng)不予支持，理由如下：一、除北側(cè)通行道路外，人間仙境公司經(jīng)營區(qū)域另有南側(cè)道路與外部道路相通。人間仙境公司認(rèn)為南側(cè)道路狹窄，不方便會(huì)車、通行，該理由并不滿足必須利用太陽島公司土地的要求。二、在人間仙境公司新建北門后，出現(xiàn)其顧客通過北門前往太陽島公司經(jīng)營區(qū)域的情況，影響太陽島公司正常經(jīng)營，且存在人身安全風(fēng)險(xiǎn)；如允許人間仙境公司利用太陽島公司經(jīng)營區(qū)域的內(nèi)部道路及大門，將不可避免的嚴(yán)重影響太陽島公司的正常經(jīng)營秩序，損害太陽島公司的合法權(quán)益；人間仙境公司為其自身利益而損害太陽島公司利益的請求，不符合處理相鄰關(guān)系所應(yīng)堅(jiān)持的有利生產(chǎn)的原則。三、太陽島公司成立并經(jīng)營至今，其經(jīng)營區(qū)域、內(nèi)部道路、大門等設(shè)施早已存在；而人間仙境公司于2018年遷至目前場所經(jīng)營，在遷址之時(shí)，人間仙境公司應(yīng)對其經(jīng)營區(qū)域的通行條件有詳細(xì)的了解。人間仙境公司自身不作合理規(guī)劃，轉(zhuǎn)而要求太陽島公司為其提供通行便利，亦不符合公序良俗。

綜上所述，人間仙境公司訴請不成立，一審法院不予支持；依照《中華人民共和國物權(quán)法》第八十四條、第八十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，一審法院判決：駁回人間仙境公司的訴訟請求。一審案件受理費(fèi)100元，由人間仙境公司負(fù)擔(dān)。

本院審理期間，上訴人人間仙境公司對一審法院查明的“太陽島公司在租賃土地上興建了高爾夫球場、辦公樓等場所，并修建大門、設(shè)立門崗，門外水泥路與天生橋路連接”一節(jié)事實(shí)有異議，上訴人認(rèn)為為門崗內(nèi)的道路也屬于天生橋路；人間仙境公司對一審法院查明的其他事實(shí)沒有異議。太陽島公司對一審法院查明的事實(shí)沒有異議。對于雙方均無異議的一審查明事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院審理期間，上訴人人間仙境公司提交網(wǎng)絡(luò)地圖截屏照片四頁，證明被上訴人門崗內(nèi)也屬于天生橋路，是公共道路。

太陽島公司質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)真實(shí)性由法院審核，對證明目的不認(rèn)可，該道路是否是公共道路應(yīng)以太陽島公司提供的紅線圖為準(zhǔn)，即使是公共道路，也已經(jīng)由太陽島公司承租。

本院審理期間，被上訴人太陽島公司提供照片三張，證明：秦家大院南門的道路完全足夠上訴人使用，在距離秦家大院100米左右，上訴人自己建設(shè)了停車場，只有在秦家大院××小巷子無法雙向通行車輛，上訴人主張道路狹窄無法會(huì)車不能成立。

人間仙境公司質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)真實(shí)性無異議，但照片位置至秦家大院的實(shí)際距離不止30米，且是單行線，秦家大院內(nèi)是有停車場的，客人用餐外出，將車輛停放在內(nèi)部停車場更方便。

本院認(rèn)為，太陽島公司基于土地租賃合同關(guān)系對租賃土地進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營，并實(shí)際對租賃土地占有使用多年，有權(quán)對案涉土地進(jìn)行使用、收益。從本案人間仙境公司一審訴請及上訴請求內(nèi)容來看，其實(shí)際系要求利用太陽島公司現(xiàn)經(jīng)營范圍內(nèi)部的道路（即太陽島公司門崗以內(nèi)）用于通行，一審法院認(rèn)定本案糾紛系相鄰關(guān)系中通行權(quán)糾紛并無不當(dāng)。關(guān)于人間仙境公司是否有權(quán)利用太陽島公司實(shí)際占有、使用的土地上的道路，本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第八十七條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。根據(jù)該規(guī)定，相鄰權(quán)利人只有在必須利用他人土地進(jìn)行通行時(shí)，他人才有義務(wù)提供必要的便利。而人間仙境公司在有其它道路進(jìn)行通行情況下，僅以道路狹窄、不方便會(huì)車等理由要求太陽島公司為其通行提供便利，顯然不屬于必須利用他人土地，一審法院駁回其訴訟請求并無不當(dāng)。

綜上所述，上訴人人間仙境公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，結(jié)果并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人江蘇人間仙境生態(tài)旅游開發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　　馬帥

審判員　　李斐

審判員　　鄭慧

二〇二〇年十二月三十一日

法官助理   李映碧

書記員   孫雪松

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