最近研究工業(yè)上樓，在翻閱資料的過程中，一張照片讓人眼前一亮：“‘工業(yè)上樓’還可以這樣？？”

初看這張照片時，以為是地面，仔細一看，這好像是在樓上！

高層宛若地面，貨車客車在高樓穿行，這個令人大開眼界的項目就是新加坡裕廊工業(yè)區(qū)的兀蘭飛騰項目。

垂直盤道的設計，大大提升企業(yè)貨運效率，降低制造業(yè)企業(yè)生產成本，使得“工業(yè)上樓”真正成為制造業(yè)公共服務載體。

反觀國內很多“工業(yè)上樓”項目，“上樓”有余，而“工業(yè)”不足，企業(yè)買來當辦公樓，天天想著資產增值的美夢。

就像當年限超高層一樣，工業(yè)上樓也應該被適當限制，不能讓工業(yè)上樓促進地方招商保護主義，從而阻礙符合經濟學規(guī)律的產業(yè)自然轉移與區(qū)域協(xié)調發(fā)展。

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兀蘭飛騰——新加坡堆疊式廠房的典型案例

兀蘭飛騰工業(yè)大廈（Woodlands Spectrum）位于新加坡北部第25郵區(qū)的兀蘭小鎮(zhèn)，該項目占地面積16.85萬m2，建筑面積42.16萬m2，容積率2.5。

上世紀80年代，為應對城市土地資源極其緊缺的情況，新加坡貿工部下屬的裕廊集團建設和運營了一批“堆疊式廠房”。

這類廠房多以3層疊3層、最高為9層的形態(tài)組成，每棟樓有8到16個單元，每個單元由3層樓組成，包含中試生產制造區(qū)、研發(fā)辦公區(qū)和倉儲區(qū)三個功能組成部分。

兀蘭飛騰便是由裕廊集團建設運營的典型新加坡“堆疊式廠房”。

這座9層高的堆疊式廠房內的每個單元都是一個獨立的工廠，擁有自己的專用裝載區(qū)和停車場。每棟建筑由三個三層的企業(yè)單元堆疊而成，同一地面疊加三個企業(yè)單元，并通過盤道連接每個單元的首層，實現集約土地利用。

企業(yè)可以租也可以買一個單元作為自己完整的運行機構，單元的設計也有多種類型供企業(yè)選擇。

為解決高層廠房貨運運輸問題，項目設置兩個垂直盤道，直接抵達垂直空間上第二和第三單元首層，即第4和第7層，實現真正的“多首層”。

項目內的貨運從上面看是這樣的：

從側面看是這樣的：

從底層看是這樣的：

這個垂直盤道的設計也是兀蘭飛騰項目與國內“工業(yè)上樓”項目的本質區(qū)別，目前，國內“工業(yè)上樓”項目的貨運主要依靠貨梯與吊裝口，貨運效率十分有限，無法解決重型設備不易上樓、生產空間荷載要求高、高層廠房貨運效率低等“工業(yè)上樓”的核心痛點。

02

新加坡工業(yè)上樓VS國內工業(yè)上樓：條件不同，不必“硬學”

對“工業(yè)上樓”有一些了解的朋友可能知道，“工業(yè)上樓”在香港、新加坡發(fā)展較早，其中又以新加坡模式更為成熟，成效更為顯著。

進入本世紀，“工業(yè)上樓”的風吹到了國內，在大灣區(qū)尤其是以科技制造業(yè)為基底的深圳，“工業(yè)上樓”成為普遍現象。眼下想工業(yè)上樓的城市有很多，大灣區(qū)幾乎無一城缺席，長三角的蘇州、上海、杭州、南京、揚州，山東的青島等心心念念。

但，國內真的需要建設這樣容積率高、配套完善的廠房嗎？

要知道，“工業(yè)上樓”廠房的建筑結構、垂直交通系統(tǒng)提升、外立面打造等方面均需大量的成本，并且園區(qū)內的各種配套設施方面的要求也都高于普通廠房，這就導致“工業(yè)上樓”廠房的租金要高于傳統(tǒng)工業(yè)廠房。

以“工業(yè)上樓”較為普遍的深圳為例，深圳市龍華區(qū)、光明區(qū)數個“工業(yè)上樓”項目，租金水平比周邊傳統(tǒng)廠房略高。如龍華區(qū)2015年建成的國樂科技園，整棟樓共11層，2樓以上的租金約40元/m2/月，而距離國樂科技園數百米的另一老式產業(yè)園，每棟廠房5到7層，租金約為30元/m2/月（包括物業(yè)費）。

所以，高建筑成本下，只有在同時滿足：1）土地資源稀缺、成本極高；2）對應產業(yè)附加值夠高，的情況下，“工業(yè)上樓”在經濟上才是可行的。

現在前面的問題就變成了：國內工業(yè)用地足夠稀缺嗎？國內制造業(yè)附加值夠高嗎？

首先，國內工業(yè)用地足夠稀缺嗎？

答案是——整體上不缺。

實際上整體來看國內是不缺地的，缺地的只是局部產業(yè)發(fā)展比較好的地區(qū)。

而對比新加坡，新加坡面積狹小，僅有724平方公里（相當于上海市區(qū)），人口密度排名，僅次于國土面積第二小的國家摩納哥，土地資源極其匱乏。

其次，國內制造業(yè)附加值足夠高嗎？

答案是——絕大部分不高。

由于中國制造企業(yè)缺乏核心技術，中國產品的附加值往往不高，同質化現象非常嚴重。大多數制造企業(yè)靠價格戰(zhàn)贏得訂單，在競爭中往往自相殘殺，導致制造企業(yè)利潤水平低下。

而新加坡作為全球第四大高科技產品生產國，制造業(yè)以高附加值產業(yè)為主。目前擁有2700家精密工程公司，300家半導體企業(yè)，制造了全球大約70%的半導體引線焊接機、60%的微陣列、35%的熱循環(huán)儀和質譜儀，占據了全球約30%的助聽器市場、20%的半導體設備、10%的制冷壓縮機市場。

所以，“工業(yè)上樓”在新加坡是可行的，而在國內，“工業(yè)上樓”并不具備普遍的適用性。

在這種的情況下，國內目前“工業(yè)上樓”項目雖然租金略高，但是對于開發(fā)商來說，回本卻不易，這就導致很多“工業(yè)上樓”項目，“上樓”有余，而“工業(yè)”不足，開發(fā)商采取分割銷售方式操作，企業(yè)買來當辦公樓，天天想著資產增值的美夢，完全脫離了產業(yè)本質。

03

構建“一盤棋”招商大格局

歸根結底，還是地方招商保護主義在作祟。

即使在土地資源如此稀缺的新加坡，其80%以上的堆疊工廠也都只有4層，而一些地方政府為了留住產業(yè)，甚至把廠房做到了“百米”。

當權者只知著眼當地利益，只會破壞招商引資環(huán)境，制約區(qū)域經濟協(xié)調、健康發(fā)展。

就像當年限超高層一樣，“工業(yè)上樓”也應該被適當限制，不能讓“工業(yè)上樓”促進地方招商保護主義，從而阻礙符合經濟發(fā)展規(guī)律的產業(yè)自然轉移與區(qū)域協(xié)調發(fā)展。

而地方政府需要構建的是“一盤棋”招商大格局，促進要素自由流動，制造業(yè)有序轉移，這樣，“區(qū)域協(xié)調發(fā)展”才不至于是一句空話、一個口號。