來(lái)源：路透午報(bào)

中國(guó)居民提前償還房貸遭遇銀行設(shè)門檻引關(guān)注

監(jiān)管最新表態(tài)要求銀行“保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，根據(jù)合同辦理”

房貸為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行料損失部分息差

業(yè)內(nèi)建議降低二手房貸款利率 

“以前跪求貸，現(xiàn)在跪求還”。中國(guó)居民存款增加額創(chuàng)紀(jì)錄之際，部分居民提前償還房貸主動(dòng)去杠桿，卻遭遇銀行設(shè)置隱形門檻，引發(fā)抱怨的同時(shí)也引起監(jiān)管關(guān)注。

分析人士指出，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，房貸利率快速下行，“高位站崗”的居民提前償還房貸的需求確實(shí)存在；而伴隨中國(guó)監(jiān)管部門最新“保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，根據(jù)合同辦理”的針對(duì)性表態(tài)，商業(yè)銀行盡管無(wú)奈，但料難以阻擋房貸提前償還帶來(lái)部分息差損失。

家住福建福州的莊先生2021年為改善居住條件，通過(guò)“賣小買大”置換了一套房產(chǎn)，彼時(shí)正值房地產(chǎn)政策收緊，其房貸利率將近6%。去年10月，他經(jīng)朋友介紹，通過(guò)中介公司將按揭貸款換成了房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款，貸款利率得以降至4%左右。

具體操作流程為：中介公司協(xié)助轉(zhuǎn)讓了一家注冊(cè)時(shí)間超過(guò)兩年的小微企業(yè)至莊先生名下，并為該公司提供銀行流水以通過(guò)銀行審核；在為莊先生提供一筆過(guò)橋資金還清房貸后，前后三周左右時(shí)間，一筆十年期經(jīng)營(yíng)貸便落定至其名下。

“算上過(guò)橋費(fèi)，中介費(fèi)用大概4萬(wàn)多，考慮到高評(píng)（高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值）、高貸（高貸款比例），扣除房貸后還有小幾十萬(wàn)差額可以用來(lái)償還其他負(fù)債，時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看，比較劃算，”陳先生稱。

一位國(guó)有大行人士表示，目前希望提前償還房貸的居民可大致分為兩類，一類手頭擁有閑余資金，主要目的是在投資理財(cái)渠道有限的情況下節(jié)省還貸成本；另一類現(xiàn)金流并不寬裕，置換成經(jīng)營(yíng)貸，不但可以降低利息成本，還可獲得一筆經(jīng)營(yíng)貸和房貸的差額，用于削減其他債務(wù)等。

“在實(shí)際操作過(guò)程中，其實(shí)很難分辨是不是自有資金，因?yàn)榭蛻舨灰欢ㄈ鐚?shí)相告；從利率來(lái)看，經(jīng)營(yíng)貸很有誘惑力，”該人士說(shuō)。

華東一家股份行分行管理層表示，去年四季度以來(lái)，因拖延客戶提前還款事宜，已被多名客戶投訴至當(dāng)?shù)劂y保監(jiān)局。

“可能是中介教的，對(duì)銀行下手真是又準(zhǔn)又狠，”該人士稱，銀保監(jiān)會(huì)近年來(lái)愈發(fā)重視消費(fèi)者保護(hù)方面的考核，“基本上投訴了，很快就會(huì)給辦”。

金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，中國(guó)2022年全年中國(guó)住戶存款增加17.84萬(wàn)億元人民幣，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。今年1月，人民幣存款增加6.87萬(wàn)億元，同比多增3.05萬(wàn)億元，其中，住戶存款增加6.2萬(wàn)億元。

中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)周四報(bào)導(dǎo)稱， 針對(duì)近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時(shí)間長(zhǎng)等問(wèn)題，中國(guó)央行、銀保監(jiān)會(huì)2月9日召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì)，要求銀行保障客戶合法權(quán)益，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作；針對(duì)部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示。

**擠壓銀行息差**

華南一位股份行人士表示，去年一季度開(kāi)始，其所在銀行提前還房貸的客戶逐漸增多。

“剛開(kāi)始沒(méi)阻撓，去年下半年開(kāi)始設(shè)置一些門檻，比如線下才能辦理，收提前還款違約金，甚至說(shuō)行里沒(méi)有額度讓客戶等幾個(gè)月，”該人士說(shuō)。

該人士并解釋稱，鑒于2020年底央行提出的涉房貸款集中度管理，房貸余額較高的銀行2021年為提前還房貸大開(kāi)方便之門以滿足監(jiān)管要求，“不少直接網(wǎng)上就能辦，也沒(méi)有違約金”；但在2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸轉(zhuǎn)向后，銀行的態(tài)度逐漸收緊。

“本質(zhì)上是大家預(yù)期變了，在沒(méi)有好的投資途徑的情況下，提前還房貸確實(shí)是普通人最好的理財(cái)方式，少還就是多賺，”該人士表示。

“房貸是商業(yè)銀行最好的資產(chǎn)，”一位國(guó)有大行人士表示，與動(dòng)輒需要“減費(fèi)讓利”、風(fēng)險(xiǎn)難以捉摸的對(duì)公貸款相比，個(gè)人住房按揭貸款普遍擁有利率高、抵押物價(jià)值高、客戶還款意愿強(qiáng)等特點(diǎn)，足以讓銀行“放心躺著賺息差”。

“如果提前還貸潮止不住，銀行息差勢(shì)必受到一定沖擊，”該人士說(shuō)。

東海證券研報(bào)指出，2021年至2022年一季度，利率和房?jī)r(jià)處在高位，這一時(shí)期二三線城市購(gòu)房者可能具有一定的提前還款意愿；期間銀行業(yè)新增住房貸款規(guī)模約3.7萬(wàn)億元。

據(jù)東海證券測(cè)算，若全部申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，銀行隨后將騰挪額度按照當(dāng)前結(jié)構(gòu)投向各類貸款，對(duì)應(yīng)利息損失約278億元，占銀行業(yè)2021年度凈利潤(rùn)的比重為1.3%；若按照當(dāng)前資產(chǎn)結(jié)構(gòu)投向各類資產(chǎn)，則對(duì)應(yīng)的利息損失約為585億元，占銀行業(yè)2021年度凈利潤(rùn)的比重為2.74%。

東海證券并強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)購(gòu)房者可能并沒(méi)有提前還款的意愿，即使有，可能制于個(gè)人財(cái)務(wù)能力無(wú)力提前償還，或只是部分提前償還，故提前還款對(duì)銀行業(yè)績(jī)的實(shí)際影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于測(cè)算結(jié)果。

**可降低部分存量房貸利率**

前述國(guó)有大行人士表示，目前銀行尚未無(wú)應(yīng)對(duì)提前還貸的良好方案，日常工作以客戶經(jīng)理勸說(shuō)及揭示經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)為主，輔以向客戶推薦回報(bào)率較高的理財(cái)產(chǎn)品。

前述華東股份行管理層表示，目前銀行的小微貸款投放壓力較大，所以一家銀行可能面臨“按揭貸款客戶被撬走的同時(shí)，又會(huì)去撬其他銀行按揭客戶”的窘境。

復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼表示，可通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)銀行降低部分存量房貸利率，對(duì)利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點(diǎn)等惠民政策。

其并建議，對(duì)2023年1月1日利率仍然高于5%的存量房貸，分為三檔，分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打85折或減100個(gè)基點(diǎn)；利率高于5.5%的，打9折或減60個(gè)基點(diǎn)；利率高于5%的，打95折或減30個(gè)基點(diǎn)。

董希淼還表示， 考慮到銀行近年來(lái)持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利、利潤(rùn)增長(zhǎng)壓力較大，上述措施可為階段性措施，暫定實(shí)施三年，三年之后視情況再研究。

隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策快速轉(zhuǎn)松，近日“多家銀行將廣西南寧購(gòu)房貸款年齡延長(zhǎng)至80歲”沖上熱搜，上海、杭州、成都等熱點(diǎn)一二線大城市也加入了貸款年限提高的大軍。業(yè)內(nèi)分析人士則表示，銀行提出的“房貸年齡期限延長(zhǎng)”服務(wù)，有助于改善型購(gòu)房需求的釋放，扶穩(wěn)地產(chǎn)市場(chǎng)。