文校長

在樓市中是否存在真正的剛需？

在歷經(jīng)房地產(chǎn)飛速發(fā)展及房價飆升后，人們在買房的同時所糾結(jié)的事情也變多了，很多買房的人會糾結(jié)，究竟買哪里的房才會升值呢？如果你是真正的剛需購房者其實不必糾結(jié)于此。結(jié)婚、教育等樓市剛需無論房子漲價與否都要購買，而大多數(shù)人也在擔憂自己會不會在房價處于高位時買房。通俗來講，其實這些并不全是剛需群體。

別看很多人嘴上強硬，意識卻異常清醒。在過去幾年大家不斷將積蓄轉(zhuǎn)變成房產(chǎn)，即便是收入較低的人群，也會擁有一套房產(chǎn)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前的住房交易多以投資為主，投資用途占比達到58.2%，而改善需求卻僅有26.7%，首次購房需求為15.1%，在筆者看來這僅僅只是兩年前的數(shù)據(jù)，如果再來分析首套住房的比例還會更低。

在今年央行的報告數(shù)據(jù)中也正好印證了這點，據(jù)調(diào)查顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率已經(jīng)高達96%，其中擁有一套住房擁有率為58.4%，兩套為31%，三套及三套以上則為10.5%，按平均折算戶均住房約為1.5套。數(shù)據(jù)表明，真正意義上的首套剛需購房者已經(jīng)越來越少。

更為重要的一點是家庭財產(chǎn)占比分化嚴重，其中房產(chǎn)約占7成。這將表明，房子已然成為家庭財產(chǎn)占比中不可或缺的一部分，對于父母而言，家庭的傳承除了結(jié)婚生子以外，還有將房子交到子女們的手中。

很多人認為，父母將房產(chǎn)留給自己其實天經(jīng)地義，只是改個名字而已，但事情并非大家想象的這樣簡單。

例如山東省的一個女孩小麗，作為家中的獨生子女，在小麗參加工作后于是便有了將房產(chǎn)過戶到小麗名下的想法，在過戶這套500萬的房產(chǎn)時，工作人員稱要繳納1%的契稅，也就是需要5萬元的過戶費。

所以，在房產(chǎn)面前即便是父母白給子女也要進行“交稅”，五萬元對于小麗一家這樣的普通工薪家庭而言并不容易拿出，但是如果不將這幾百萬的房子過戶給小麗，自己的兄弟姐妹很有可能會覬覦這套房產(chǎn)。有人提議通過遺囑繼承，但小麗的父母卻覺得這樣大不敬。

隨之問題來了，如果想將房產(chǎn)留給子女，是活著辦好還是離世遺囑繼承好，新規(guī)落地后要注意了。

答案顯而易見，當然是“在世”辦比較好，筆者先帶大家了解一下子女過戶的3種方式，分為買賣、繼承與贈予。

三種方式的不同之處在于，如果是生前將房產(chǎn)留給子女，既可以通過二手房買賣流程過戶，又可以通過贈與的方式給予子女。如果以后以賣房為主的，用買賣的方式過戶相對比較劃算。畢竟在過戶時已經(jīng)交過個稅，若以后再轉(zhuǎn)手可以通過房產(chǎn)現(xiàn)在的評估價來收取稅費，這樣既省時又方便。

但凡是都有例外，如小麗家的情況，父母在世辦理繼承過戶，未來子女在獲得房屋產(chǎn)權(quán)時所需費用是比較低的。畢竟與其他兩種方式相比，繼承的過戶方式可以省下個稅、營業(yè)稅、契稅等費用。

很多人其實很難理解，為什么將自己的房產(chǎn)過戶給子女還要交稅呢？對此相關(guān)媒體也已經(jīng)作出表態(tài)。

目前經(jīng)濟參考報呼吁房產(chǎn)在贈予直系親屬時應該減免相應的契稅。在筆者看來，央媒的表態(tài)顯而易見，收這筆費用其實并不合理。而金融專家施宏更是撂下狠話，父母過世后將房子過戶給子女并不需征收任何費用，反而在世時無償贈與卻需要這筆費用。在小城市還可以，如果在一、二線，房價動輒幾百上千萬的房子，如果按比例交稅，確實會讓人吃不消。

雖然并不公平，但2020新規(guī)落地后更值得注意。

自進入2020年以來，全國對樓市的調(diào)控不下400次，“三限”以及打擊假離婚現(xiàn)象不斷加碼，甚至很多城市的置業(yè)門檻仍在不斷升高。自從今年二代征信系統(tǒng)上線后，在新規(guī)下假離婚以及高杠桿買房已經(jīng)很難行得通。

如果子女想在大城市中安家，而恰巧父母已經(jīng)將名下的房產(chǎn)過戶給子女，這樣相當于子女名下已經(jīng)有了一套房產(chǎn)。但如今很多城市卻是非本地人評估名下房產(chǎn)，如果是這種情況孩子想在大城市安家就會變得非常困難，所以在過戶時一定要深思熟慮、小心謹慎。

在筆者看來如果想將房產(chǎn)留給子女還是生前辦理比較穩(wěn)妥，如果選擇的是買賣或贈予相對簡便快捷，如果選擇繼承方式也會減少不必要的支出。其實說到底還是要具體情況具體分析，并不能以偏概全。

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