來(lái)源：時(shí)代周報(bào)

受疫情持續(xù)影響，日本的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了6年來(lái)首次下降，引得全球買家紛紛前來(lái)“抄底”。

根據(jù)日本國(guó)土交通省2021年公布的官方土地價(jià)格，日本全國(guó)商圈的平均地價(jià)波動(dòng)從2020年同比上漲3.1%，轉(zhuǎn)為同比下降0.8%。東京的平均地價(jià)更是在8年來(lái)首次出現(xiàn)下降，其中商業(yè)區(qū)同比下降1.9%，住宅區(qū)同比下降0.6%。

從東京塔俯瞰東京。（圖源：日經(jīng)亞洲）

受疫情持續(xù)的影響，日本的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了6年來(lái)首次下降，引得全球買家紛紛前來(lái)“抄底”。

根據(jù)日本國(guó)土交通省2021年公布的官方土地價(jià)格，日本全國(guó)商圈的平均地價(jià)波動(dòng)從2020年的同比上漲3.1%，轉(zhuǎn)為同比下降0.8%。東京的平均地價(jià)更是在8年來(lái)首次出現(xiàn)下降，其中商業(yè)區(qū)同比下降1.9%，住宅區(qū)同比下降0.6%。

中國(guó)投資者青睞日本不動(dòng)產(chǎn)

據(jù)《西日本新聞》報(bào)道，自2010年日本林業(yè)廳開(kāi)展調(diào)查以來(lái)，外資收購(gòu)的日本森林土地面積不斷增加。截至2021年累計(jì)達(dá)2376公頃，是2010年的4.2倍。其中，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地和中國(guó)香港的買家最多，累計(jì)收購(gòu)了969公頃，占總量的40%。

該報(bào)道預(yù)測(cè)，一旦日本疫情結(jié)束，中國(guó)買家還會(huì)加速購(gòu)買日本的不動(dòng)產(chǎn)。

最青睞日本森林土地投資的是中國(guó)資本。（圖源：日本林業(yè)廳）

中國(guó)人購(gòu)買日本森林、土地的數(shù)據(jù)只是冰山一角，在調(diào)控政策頻出的中國(guó)，房地產(chǎn)投機(jī)行為受到了越來(lái)越嚴(yán)格的限制。相比之下，自日本獲得2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)和殘奧會(huì)的舉辦權(quán)后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資熱度就在持續(xù)攀升。盡管東京奧運(yùn)會(huì)的舉辦充滿爭(zhēng)議，疫情的失控也使得日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，但日本儼然已成為世界上最具彈性和表現(xiàn)最好的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)之一。

根據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）的數(shù)據(jù)，2021年一季度的東京是排在波士頓之后全球交易最活躍的城市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，交易額高達(dá)80億美元。海外買家在2020年向日本房地產(chǎn)市場(chǎng)投入了約合135億美元，約占整個(gè)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的30%，這是自2007年以來(lái)的最高百分比。

其中，中國(guó)買家的熱情尤為高漲。根據(jù)海外房地產(chǎn)投資網(wǎng)站居外網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在2020年第一季度到第二季度，通過(guò)居外網(wǎng)查詢?nèi)毡痉慨a(chǎn)信息的中國(guó)用戶環(huán)比激增了433.7%，當(dāng)中約77%的查詢者將投資列為他們的主要查詢動(dòng)機(jī)。

能夠成為“香餑餑”，是因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)的投資門檻和收益率符合投資人期待。

根據(jù)全球最大的生活成本統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)Numbeo在2021年9月的統(tǒng)計(jì)，東京中心區(qū)平均房?jī)r(jià)為137.2萬(wàn)日元/平方米（約合8萬(wàn)元人民幣/平方米），而北京中心區(qū)平均房?jī)r(jià)則高達(dá)11萬(wàn)元人民幣/平方米。

在投資門檻和回報(bào)率上，東京優(yōu)于北京。（圖源：Numbeo）

不僅價(jià)格相對(duì)便宜，在租金收益率方面，日本一線城市的收益率也普遍高于中國(guó)一線城市。例如，在寸土寸金的東京，無(wú)論是市中心還是城市外圍，平均租金價(jià)格比北京高出11%-20%。

此外，日本不動(dòng)產(chǎn)此前升值的趨勢(shì)也讓投資者們?cè)鰪?qiáng)的信心。根據(jù)日本國(guó)土交通省的統(tǒng)計(jì)，2019年日本公寓的平均價(jià)格同比上漲了4.73%，即使在疫情的影響下，2020年的公寓平均價(jià)格也同比上漲了3.38%。

只要有錢就能買

在日本，土地是只要有錢就可以隨意進(jìn)行買賣交易的。

目前日本尚未出臺(tái)禁止或控制外國(guó)人投資日本房地產(chǎn)的法律。而投資者也無(wú)需居住在日本，或是持有日本簽證，甚至可以在從未訪問(wèn)過(guò)日本的情況下購(gòu)買和擁有日本房地產(chǎn)。

也就是說(shuō)，只要有錢，任何人都可以購(gòu)買日本的土地、林業(yè)、房屋、公寓、高爾夫球場(chǎng)、私人島嶼、公寓或整棟建筑。

中國(guó)資本在熊本市內(nèi)毗鄰水前寺江豆子公園中，購(gòu)買了一片土地（包含右側(cè)別墅）。（圖源：西日本新聞）

但也正因此，日本國(guó)內(nèi)對(duì)海外投資者購(gòu)買本國(guó)土地的問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議。

熟悉海外投資問(wèn)題的姬路大學(xué)教授Hirano指出，日本國(guó)內(nèi)官員連準(zhǔn)確掌握土地所有者的信息都很難。所有者在日本國(guó)內(nèi)，需要根據(jù)新修訂的日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》和《民法典》強(qiáng)制性要求登記信息。但如果所有者在海外，則不受上述義務(wù)的約束。一旦海外所有者再將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法確定土地所有者的情況，這將阻礙土地的利用、災(zāi)害的預(yù)警，也會(huì)給地方政府的稅收帶來(lái)困難。

此前曾有多起案例引發(fā)日本政壇對(duì)海外投資者購(gòu)買日本土地的擔(dān)憂。例如2008年6月，曾有韓國(guó)投資者在對(duì)馬島日本海上自衛(wèi)隊(duì)基地附近購(gòu)買土地，并開(kāi)設(shè)了一家韓國(guó)度假設(shè)施。

為防范類似的事件再次發(fā)生，日本政府于2021年6月頒布了《土地使用管理法》。但值得注意的是，該法律僅允許對(duì)日本自衛(wèi)隊(duì)基地和核電站等重要安全設(shè)施周圍土地的所有者進(jìn)行調(diào)查，而這并沒(méi)有影響海外投資者對(duì)日本不動(dòng)產(chǎn)的投資熱情。